Bouwrechten HvO

De discussie over de bouwplannen van de Hotels van Oranje zijn van meet af aan op basis van verkeerde (misleidende) informatie gevoerd. Het voorontwerp bestemmingsplan van de Hotels van Oranje gaat uit van 30.000m2. PON en anderen hebben er herhaaldelijk op gewezen dat de oorspronkelijk vermeende bouwrechten niet juist zijn berekend. De gemeente is op 10 februari 2010 zwaar over de schreef gegaan toen zij in een brief dit aan de Hotels van Oranje bevestigde.

Het effect van deze brief op de planontwikkeling is evenwel onmiskenbaar groot geweest, mede omdat het door de Hotels van Oranje vermeende aantal m2 sindsdien (en in het bijzonder na het indienen van het principeverzoek in 2012) bij de gemeenteraad een eigen leven is gaan leiden als zijnde ‘bestaande bouwrechten’. Gelet op de recente bevindingen zorgt dit nu voor één van de grootste bestuurlijke en ruimtelijke dwalingen van Noordwijk.

In 2014 is ons beeld bevestigd. Het college liet zelf de bouwrechten van de Hotels van Oranje door Van Der Feltz Advocaten onafhankelijk onderzoeken. Dit naar aanleiding van artikel 46 vragen van D66, PvdA/Groenlinks, Noordwijk Zelfstandig, Lijst Salman en Puur Noordwijk. Deze kwam samen met BügelHajema (een groot onafhankelijk ruimtelijke adviesbureaus) in haar brief aan het college d.d. 28 oktober 2014 tot dezelfde onweerlegbare conclusie als PON.

Op de betreffende locatie liggen voor maximaal 17.887m2 (58.582 m3) juridische bouwrechten op basis van het bestemmingsplan, inclusief souterrain en inclusief 10% afwijkingsmogelijkheid. Bij die berekening zijn volgens PON ook nog onterecht bouwrechten meegerekend voor blokken in het bestemmingsplan welke niet tot het eigendom van HvO behoren, maar dat terzijde. Het daadwerkelijke aantal m2 bouwrechten wordt daarmee dus nog lager. In ieder geval zijn de bouwrechten nog lager dan de 19.000m2 die PON eerder zelf al grof had berekend.

Van Der Feltz Advocaten stelt verder dat “de conclusie van Burgemeester en Wethouders in de brief van 10 februari 2010 dat er in totaal 23.724 m2 was gerealiseerd, feitelijk onjuist was. Indien Burgemeester en Wethouders daarnaast hebben gemeend dat Hotels van Oranje, gelet op het bestemmingsplan en op eerder verleende bouwvergunningen, recht had om in het kader van een herontwikkeling afgerond 25.000 m2 te realiseren, dan was die mening juridisch onjuist”.

Eenzelfde conclusie wordt getrokken naar aanleiding van de motie van de Gemeenteraad d.d. 27 februari 2013 waarin de bouwmassa wordt beperkt tot maximaal 26.000 vierkante meter. Een maat welke zou zijn afgeleid van de “bouwrechten” die voortvloeien uit het vigerende bestemmingsplan en reeds in het verleden verstrekte vergunningen, vrijstellingen en ontheffingen. Van Der Feltz Advocaten concludeert echter kristalhelder dat Hotels van Oranje “geen andere bouwrechten heeft dan de bouwmogelijkheden conform het bestemmingsplan”. Maximaal 17.887 m2 (58.582 m3) dus!

Nog gekker wordt het als we uit de conclusie Van Der Feltz Advocaten moeten lezen dat het college haar brief van 10 februari 2010 heeft gebaseerd op “berekeningen van Hotels van Oranje”! In plaats van de berekening op basis van het bestemmingsplan als uitgangspunt te nemen. Wiens belang diende de gemeente Noordwijk daarmee? Is dat niet erg nalatig en onzorgvuldig naar de inwoners van Noordwijk toe? Het is niet goed dat het vertrouwen welke inwoners in de rechtsbescherming van een bestemmingsplan stellen, geschaad wordt door een brief van het college die gebaseerd is op berekeningen van de Hotels van Oranje zelf (die in haar berekeningen haar bouwrechten probeert te maximaliseren zonder dat ze daar juridisch recht op heeft). En dat alles zonder dat de gemeente Noordwijk deze belangrijke brief aan de Hotels van Oranje destijds openbaar besproken heeft met haar gemeenteraad (en daarmee haar inwoners).

De inwoners zelf werden pas geconfronteerd met de inhoud van deze brief toen de Hotels van Oranje haar principeverzoek medio 2012 openbaar maakte. Vanaf dat moment zijn ook bij de gemeenteraad de afgeronde 25.000 m2 (later door een nieuwe dwaling vergroot tot 26.000 m2!) het referentiekader van de HvO discussie gaan vormen. Begrijpelijk, aangezien ook de gemeenteraad er vanuit zal zijn gegaan dat een dergelijke belangrijke collegebrief is opgesteld op basis van bouwrechten die zijn gebaseerd op het bestemmingsplan (in plaats van dat de berekeningen van de Hotels van Oranje zelf te hanteren).

Het is daarom verklaarbaar dat diezelfde gemeenteraad in haar motie d.d. 27 februari 2013 de bouwrechten maximaal 26.000m2 groot heeft verklaard. Ook al ontbreekt daarvoor elke juridische basis in het bestemmingsplan en verzuimde diezelfde gemeenteraad de extra verzochte 4.000 m2 voor uitbreiding van het Oranje Hotel daarmee te verrekenen waardoor de Hotels van Oranje nu zelfs 30.000m2 aanvragen in het (voor)ontwerp bestemmingsplan.

Het verbaast PON inmiddels wel dat zowel het college als de gemeenteraad nooit inhoudelijk gereageerd hebben op deze schokkende bevindingen van Van Der Feltz Advocaten. Het had in de lijn der verwachting gelegen van het college te vernemen hoe de gemeente op basis van deze juridische werkelijkheid nu aankijkt tegen de bewuste college brief van 10 februari 2010,  alsook het voorliggende principeverzoek.

Datzelfde geldt voor de gemeenteraad waar wij alsnog van verwachten dat deze met het college de discussie over deze gang van zaken aangaat. Des te meer omdat diezelfde gemeenteraad door de foutieve collegebrief uit 2010 al vanaf het eerste principeverzoek in 2012 bij haar oordeelsvorming over de bouwrechten door de gemeente Noordwijk op het verkeerde been is gezet. Daarmee werd de kiem gezaaid voor het conflict dat nu al enkele jaren lang de verhoudingen tussen de Hotels van Oranje, de gemeente, de inwoners alsook de gemeenteraad op scherp zet.

Bovenstaande bestuurlijke dwaling maakt de gemeente overigens mogelijk schadeplichtig, maar geeft de initiatiefnemers nog steeds geen wettelijk recht op de thans voorgestane ontwikkeling. Immers, de bouwrechten zullen in een eventuele beroepsprocedure voor de toe te kennen omgevingsvergunning ook moeten worden getoetst door de Raad van State. Deze zal niet tot een andere conclusie komen dan het vorig jaar door de gemeente zelf ingehuurde adviesbureau: de historische bouwrechten bedragen maximaal 17.887m2. Ook mag de gemeente Noordwijk deze dwaling niet afwentelen op de Noordwijkse inwoners door nu krampachtig te blijven proberen juridisch onjuiste bouwtoezeggingen alsnog te integreren in een bestemmingsplan.

De gemeente dient de belangen van alle inwoners, ook diegene die aan het bestemmingsplan rechtszekerheid ontlenen. PON verwacht dat de gemeente Noordwijk schoon schip maakt en op haar dwaling terugkeert door de Hotels van Oranje te berichten enkel een planontwikkeling op basis van juridische bouwrechten in procedure te nemen.

Bestemmingsplan

 

Bouwrechten

 

17.887m2